Wer eine Immobilie erwirbt und den Kauf über ein Darlehen finanziert, begegnet nahezu immer dem Begriff Grundschuld. Für viele Kaufinteressenten wirkt diese Bezeichnung zunächst kompliziert und wenig verständlich. Tatsächlich zählt die Grundschuld jedoch zu den üblichen Elementen einer Immobilienfinanzierung. Sie dient der finanzierenden Bank in der Regel als Sicherheit für das ausgezahlte Darlehen und wird im Grundbuch vermerkt. Die gesetzlichen Grundlagen der Grundschuld finden sich in den §§ 1191 ff. BGB.
Die Eintragung einer Grundschuld führt nicht dazu, dass die Bank Eigentümerin des Hauses, der Wohnung oder des Grundstücks wird. Das Eigentum verbleibt weiterhin beim Käufer. Die Bank erhält allerdings ein dingliches Sicherungsrecht an der betreffenden Immobilie. Wird das Darlehen nicht wie vereinbart zurückgezahlt, kann die Grundschuld im äußersten Fall als Grundlage für die Verwertung des Objekts dienen. Aus diesem Grund ist sie bei der Finanzierung von Immobilien von zentraler Bedeutung.
Welchen Zweck erfüllt die Grundschuld?
In der Praxis wird die Grundschuld vor allem eingesetzt, um einen Immobilienkredit abzusichern. Bevor eine Bank einen größeren Darlehensbetrag zur Verfügung stellt, fordert sie üblicherweise eine entsprechende Sicherheit. Diese wird bei Immobilienfinanzierungen meist durch die Bestellung einer Grundschuld geschaffen. Der Notar beurkundet oder beglaubigt die dafür notwendigen Erklärungen. Anschließend wird die Grundschuld durch das Grundbuchamt in das Grundbuch eingetragen. Erst damit ist die Absicherung der Bank vollständig umgesetzt.
Entgegen einer weitverbreiteten Annahme ist eine Grundschuld rechtlich nicht untrennbar mit einem bestimmten Darlehen verbunden. Gerade diese Flexibilität ist ein Grund dafür, weshalb sie in der Finanzierungspraxis häufig genutzt wird. Nach vollständiger Rückzahlung des Kredits kann die Grundschuld unter bestimmten Voraussetzungen im Grundbuch bestehen bleiben und später erneut eingesetzt werden, beispielsweise für eine Anschlussfinanzierung. Wird sie dauerhaft nicht mehr benötigt, kann ihre Löschung beantragt werden. Dafür ist üblicherweise eine Löschungsbewilligung der Bank notwendig.
Wie wird eine Grundschuld eingetragen?
Bei einer finanzierten Immobilie stellt die Bank dem Käufer normalerweise die erforderlichen Unterlagen für die Bestellung der Grundschuld zur Verfügung. Diese Dokumente werden anschließend an den zuständigen Notar weitergeleitet. Während eines Notartermins erläutert der Notar die enthaltenen Erklärungen und lässt sie unterzeichnen. Danach reicht er die Unterlagen beim Grundbuchamt ein, das die Grundschuld in das Grundbuch aufnimmt. In vielen Fällen zahlt die Bank das Darlehen erst aus, wenn die Eintragung erfolgt ist oder die vereinbarten Sicherheiten anderweitig nachgewiesen wurden.
Käufer sollten außerdem berücksichtigen, dass die Bestellung einer Grundschuld zusätzliche Kosten verursacht. Gebühren fallen sowohl beim Notar als auch beim Grundbuchamt an. Ihre Höhe richtet sich nach dem Betrag der einzutragenden Grundschuld und den gesetzlich vorgegebenen Gebührensätzen. Diese Ausgaben gehören daher zu den üblichen Erwerbs- und Finanzierungskosten, die bei einem Immobilienkauf eingeplant werden sollten.
Weshalb die Grundschuld eine wichtige Rolle spielt
Auch wenn der Begriff auf den ersten Blick sehr technisch erscheint, ist die Grundschuld ein wesentliches Instrument für die Abwicklung einer Immobilienfinanzierung. Ohne eine solche Sicherheit würden viele Banken ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie nicht oder nicht zu vergleichbaren Bedingungen bereitstellen. Gleichzeitig gewährleistet das notarielle Verfahren, dass Käufer über die rechtliche Bedeutung der Erklärungen informiert werden und die Eintragung ordnungsgemäß sowie rechtssicher vorgenommen wird. Damit gehört die Grundschuld zu den festen Bestandteilen der Finanzierungspraxis auf dem Immobilienmarkt.
Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie plant, sollte sich daher möglichst früh mit der Funktion einer Grundschuld beschäftigen. Ein ortskundiger Qualitätsmakler kann eine erste Orientierung geben und erläutern, wie Finanzierung, Kaufnebenkosten und Sicherheiten im gesamten Ablauf zusammenspielen. Für die konkrete rechtliche Gestaltung, die Kreditbedingungen und die Eintragung der Grundschuld sind jedoch vor allem der Notar und die finanzierende Bank zuständig.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt, Steuerberater, Notar und/oder Ihrer finanzierenden Bank klären.
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