Viele Eigentümer greifen zunächst auf eine schnelle Onlinebewertung zurück, um herauszufinden, welchen Preis ihre Immobilie erzielen könnte. Was dabei häufig übersehen wird: Das Ergebnis eines solchen Tools stellt lediglich eine grobe Momentaufnahme dar und eignet sich vor allem zur ersten Orientierung. Individuelle Merkmale und Besonderheiten eines Hauses oder einer Wohnung lassen sich durch eine automatisierte Bewertung kaum angemessen erfassen. Ein erfahrener Immobilienmakler gibt deshalb eine verlässliche Ersteinschätzung erst ab, nachdem er das Objekt persönlich besichtigt und dessen individuelle Eigenschaften berücksichtigt hat.
Zahlreiche Faktoren bestimmen den Marktwert
Der Verkehrswert, der auch als Marktwert bezeichnet wird, hängt nicht allein von der Lage der Immobilie und den Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in der näheren Umgebung ab. Auch das Baujahr und der bauliche Zustand des Gebäudes spielen eine wichtige Rolle. Hinzu kommen die Qualität der Ausstattung, die vorhandene Wohn- und Nutzfläche, die Anzahl der Zimmer sowie Ausstattungsmerkmale wie Balkon, Keller oder Stellplätze.
Darüber hinaus beeinflusst die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt den erzielbaren Preis erheblich. Marktbedingungen können sich verändern und je nach Region unterschiedlich ausfallen. Ist die Nachfrage nach Immobilien momentan besonders hoch, während nur wenige passende Objekte angeboten werden? Ein Immobilienexperte kennt die örtlichen Entwicklungen, beobachtet Angebot und Nachfrage kontinuierlich und kann diese Informationen bei der Ermittlung eines realistischen Verkehrswertes berücksichtigen.
Ein unpassender Angebotspreis kann teuer werden
Wer den tatsächlichen Verkehrswert seiner Immobilie nicht kennt, riskiert finanzielle Verluste. Wird das Objekt deutlich unter seinem Wert angeboten, liegt der Nachteil auf der Hand: Der Eigentümer erhält weniger Geld, als bei einer marktgerechten Preisgestaltung möglich gewesen wäre. Weniger bekannt ist jedoch, dass auch ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis zu erheblichen Einbußen führen kann.
Immobilieninteressenten beschäftigen sich in der Regel sehr genau mit den aktuellen Preisen auf dem Markt. Schließlich gehört der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung für die meisten Menschen zu den größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Kaufinteressenten vergleichen verschiedene Angebote und erkennen meist schnell, wenn eine Immobilie deutlich überteuert angeboten wird. Für ein solches Objekt finden sich daher häufig nur wenige ernsthafte Interessenten.
Bleibt eine Immobilie über einen längeren Zeitraum am Markt, kann dies zusätzlich Misstrauen auslösen. Sehen potenzielle Käufer dasselbe Angebot immer wieder, fragen sie sich möglicherweise, warum das Objekt noch nicht verkauft wurde und ob ein bislang unbekannter Mangel vorliegt. Auf diese Weise kann aus einer grundsätzlich attraktiven Immobilie ein schwer vermittelbares Angebot werden. Häufig muss der Preis schließlich mehrfach reduziert werden. Im ungünstigsten Fall wird das Objekt am Ende sogar unter seinem eigentlichen Wert verkauft, damit überhaupt noch ein Käufer gefunden werden kann.
Eine professionelle Bewertung beginnt vor Ort
Aus diesem Grund gehört die persönliche Besichtigung bei einem seriösen Immobilienmakler immer zu einer fundierten Wertermittlung. Aufgrund seiner langjährigen Erfahrung kann ein Makler oftmals bereits beim ersten Eindruck eine ungefähre Einschätzung vornehmen. Dennoch wird er sich nicht allein darauf verlassen, sondern das Gebäude und die dazugehörigen Flächen sorgfältig prüfen.
Dabei untersucht er, welche Eigenschaften sich positiv auf den Immobilienwert auswirken und welche Merkmale möglicherweise zu einer Wertminderung führen. Der Modernisierungszustand, die Raumaufteilung, die technische Ausstattung oder ein vorhandener Renovierungsbedarf können den erzielbaren Verkaufspreis ebenso beeinflussen wie besondere Vorzüge des Objekts. Erst durch die Betrachtung aller relevanten Details entsteht ein realistisches Gesamtbild.
Auch die Unterlagen fließen in die Bewertung ein
Eine abschließende Wertermittlung erfolgt in der Regel erst, nachdem der Immobilienexperte alle erforderlichen Dokumente geprüft hat. Für die Berechnung des Verkehrswertes werden üblicherweise unter anderem der Energieausweis, die Grundrisse, die Baupläne, ein aktueller Grundbuchauszug, der Lageplan, die Flurkarte und die Wohnflächenberechnung herangezogen.
Bei der Bewertung einer Eigentumswohnung müssen zusätzliche Unterlagen berücksichtigt werden. Dazu zählen beispielsweise die Teilungserklärung, der aktuelle Wirtschaftsplan, die Wohngeldabrechnung sowie die Protokolle der vergangenen drei Eigentümerversammlungen. Aus diesen Dokumenten können sich wichtige Informationen ergeben, die für potenzielle Käufer relevant sind und sich dadurch auch auf den Marktwert der Wohnung auswirken.
Expertise schafft Sicherheit beim Verkauf
Die Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie ist somit eine anspruchsvolle Aufgabe, die nicht unterschätzt werden sollte. Wer ausschließlich auf das Ergebnis eines einfachen Online-Rechners vertraut, riskiert eine falsche Preisvorstellung und möglicherweise einen finanziellen Verlust. Eigentümer, die auf die Marktkenntnis und Erfahrung eines Immobilienprofis setzen, schaffen dagegen eine verlässliche Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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