Seit dem 23. Dezember 2020 gelten neue gesetzliche Vorgaben für die Aufteilung der Maklerkosten. Im Kern bestimmen sie, dass ein Immobilienmakler vom Käufer höchstens eine Provision in der Höhe verlangen darf, die auch der Verkäufer übernimmt. Mit dieser Regelung sollen private Immobilienkäufer bei den Kaufnebenkosten entlastet werden. Vor allem soll verhindert werden, dass die Maklercourtage vollständig auf den Käufer übertragen wird. Doch hat das Gesetz dieses Ziel tatsächlich erreicht?
Zuvor konnte ein Makler mit dem Eigentümer einer Immobilie einen Vertrag schließen, nach dem im Erfolgsfall die gesamte Provision vom Käufer zu zahlen war. Diese Praxis wurde durch das Gesetz eingeschränkt, dem der Bundesrat am 5. Juni 2020 zugestimmt hatte.
Maklerprovision wird hälftig aufgeteilt
Die gleichmäßige Verteilung der Maklercourtage gilt sowohl dann, wenn der Makler mit dem Verkäufer und dem Käufer jeweils einen Maklervertrag vereinbart, als auch in Fällen, in denen zunächst nur eine der beiden Parteien den Makler beauftragt. Der Auftraggeber, bei dem es sich in der Regel um den Verkäufer handelt, muss daher mindestens die Hälfte der vertraglich vereinbarten Provision selbst tragen.
Darüber hinaus muss dem Käufer nachgewiesen werden, dass dieser Anteil tatsächlich bezahlt wurde. Erst nach Vorlage eines entsprechenden Nachweises darf der Makler auch die Zahlung des Käuferanteils verlangen. Die gesetzlichen Vorgaben betreffen insbesondere den Erwerb von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, sofern der Käufer als Verbraucher handelt.
Maklerverträge müssen schriftlich festgehalten werden
Auch die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein wirksamer Maklervertrag zustande kommt, wurde klarer geregelt. Bei Maklerverträgen, die den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses betreffen, ist die Textform zwingend vorgeschrieben. Die Vereinbarung muss daher beispielsweise in einer E-Mail oder in einem schriftlichen Dokument festgehalten werden.
Eine rein mündliche Zusage oder eine Vereinbarung per Handschlag genügt nicht mehr, um einen wirksamen Maklervertrag abzuschließen.
Welche Folgen hat die Regelung für die Immobilienbranche?
Ob das Gesetz in der Praxis zu langfristigen Veränderungen auf dem Immobilienmarkt oder zu einer Verschiebung des Kräfteverhältnisses zwischen Eigentümern, Käufern und Immobilienmaklern geführt hat, wird unterschiedlich eingeschätzt.
In einigen Bundesländern war es bereits vor der gesetzlichen Neuregelung üblich, dass Verkäufer und Käufer die Maklerprovision jeweils zur Hälfte bezahlten. In Regionen mit besonders hoher Nachfrage kam es dagegen häufiger vor, dass allein der Käufer die vollständige Courtage übernehmen musste.
Unabhängig von der neuen Kostenverteilung haben das Fachwissen und die Vermittlungsleistung eines professionellen Immobilienmaklers weiterhin ihren Wert. Die konkrete Höhe der Maklerprovision bleibt grundsätzlich frei verhandelbar. Eine gesetzlich vorgeschriebene Provisionshöhe gibt es nicht, sondern lediglich regional oder branchenüblich verwendete Richtwerte.
Teilweise wird eine höhere Provision sogar als Hinweis auf das ausgeprägte Verhandlungsgeschick eines Maklers betrachtet. Aus Sicht eines Eigentümers, der seine Immobilie zu einem möglichst attraktiven Preis verkaufen möchte, kann dieser Gedanke durchaus nachvollziehbar sein: Ein Makler, der gegenüber seinen Auftraggebern überzeugend verhandelt und angemessene Provisionen durchsetzt, dürfte auch bei den Preisverhandlungen mit potenziellen Käufern engagiert auftreten. Das kann dazu beitragen, einen optimalen Verkaufspreis für die Immobilie zu erzielen.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
