Für die professionelle Bewertung einer Immobilie stehen grundsätzlich drei anerkannte Verfahren zur Verfügung. Das Sachwertverfahren gehört zu diesen Methoden und wird, wie die anderen Bewertungsverfahren auch, nur bei bestimmten Immobilienarten eingesetzt. Für Eigentümer stellt sich daher die Frage, wann der Wert eines Eigenheims anhand des Sachwerts ermittelt wird und wie die Berechnung konkret abläuft.
Wenn weder das Ertragswertverfahren noch das Vergleichswertverfahren für die Bewertung einer Immobilie vorrangig geeignet ist, kommt häufig das Sachwertverfahren zur Anwendung. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn in der betreffenden Region nur wenige vergleichbare Immobilien vorhanden sind und das Objekt nicht in erster Linie der Erzielung von Erträgen dient. Im Mittelpunkt dieser Bewertungsmethode stehen vor allem der Bodenwert und die vorhandene Gebäudesubstanz. Die Berechnung sollte durch einen qualifizierten Sachverständigen oder einen erfahrenen Immobilienexperten durchgeführt werden.
Für welche Immobilien eignet sich das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren wird üblicherweise zur Bewertung selbst genutzter Ein- und Zweifamilienhäuser eingesetzt. Auch bei besonderen Immobilien, die sich aufgrund ihrer Bauweise, Ausstattung oder Nutzung nur schwer mit anderen Objekten vergleichen lassen, kann dieses Verfahren sinnvoll sein. Darüber hinaus kommt es bei bestimmten denkmalgeschützten Gebäuden infrage, sofern für deren Bewertung nicht vorrangig das Ertragswertverfahren herangezogen wird.
Welche Faktoren fließen in die Bewertung ein?
Da beim Sachwertverfahren der Wert des Grundstücks und die bauliche Substanz der Immobilie im Vordergrund stehen, müssen verschiedene Einflussgrößen berücksichtigt werden. Dazu gehören insbesondere der Bodenwert des Grundstücks sowie die Herstellungskosten der Gebäude, der Außenanlagen und gegebenenfalls weiterer baulicher Anlagen. Darüber hinaus wirken sich das Baujahr, bereits durchgeführte Modernisierungen und wertmindernde Umstände auf das Ergebnis aus. Hierzu zählen beispielsweise ein bestehender Instandhaltungsstau oder notwendige Reparaturen.
Wie wird der Sachwert einer Immobilie berechnet?
Zunächst werden der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen und der Bodenwert unabhängig voneinander ermittelt. Anschließend werden beide Werte zum vorläufigen Sachwert der Immobilie zusammengeführt. Um den marktangepassten vorläufigen Sachwert zu erhalten, wird dieser Wert mit einem Sachwertfaktor angepasst. Dadurch sollen die Bedingungen des regionalen Immobilienmarktes berücksichtigt werden. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale müssen danach zusätzlich in die Bewertung einbezogen werden.
Zur Ermittlung des Bodenwerts wird häufig der geltende Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert. Der Bodenrichtwert wird vom zuständigen Gutachterausschuss auf Grundlage der örtlichen Grundstücksverkäufe ermittelt und veröffentlicht. Dabei werden insbesondere die Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke in der jeweiligen Region berücksichtigt.
Für die Berechnung des Gebäudesachwerts gelten die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung. In diesem Schritt werden die durchschnittlichen Herstellungskosten der Immobilie betrachtet. In der Regel fließen dabei die Normalherstellungskosten sowie die Kosten der Außenanlagen und sonstiger Anlagen ein. Die Normalherstellungskosten werden mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes multipliziert, an die regionalen Verhältnisse angepasst und anschließend um die Alterswertminderung reduziert. Auf diese Weise ergibt sich der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen.
In der Praxis ist das Sachwertverfahren mit einer umfangreichen und anspruchsvollen Berechnung verbunden, die von einem erfahrenen Immobilienfachmann durchgeführt werden sollte. Ob dieses Bewertungsverfahren für die eigene Immobilie geeignet ist, kann ein ortskundiger Qualitätsmakler oder qualifizierter Sachverständiger beurteilen. Eine fachkundige Beratung ist daher in vielen Fällen empfehlenswert.
Den Immobilienwert fachgerecht bestimmen
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen oder haben Fragen zur passenden Wertermittlung? Kontaktieren Sie uns – wir beraten Sie gern und unterstützen Sie bei den nächsten Schritten.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Copyright: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s ChatGPT
